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代表的な不動産投資信託（REIT・ETF）の直近の運用状況について、「３分で分かるインデックス・ファンドの推移」を紹介していきます。
忙しい人でもこの記事を見れば、３分で現在の状況が確認できます。
資産運用の参考にしてください。
比較商品
【東証REIT（以下、J-REIT）】
- 【2556】ONE 東証REIT🔗（アセットマネジメントOne）
- 【1476】i ｼｪｱｰｽﾞ ｺｱ J-REIT🔗（BlackRock ジャパン）
- 【1343】NF J-REIT🔗（野村アセットマネジメント）
- 【1488】ダイワ 上場投信-J-REIT🔗（大和アセットマネジメント）
【S＆P先進国REIT、米国REIT】
- 【2515】NF S&P 先進国REIT🔗（野村アセットマネジメント）
- 【1659】i シェアーズ 米国REIT🔗（BlackRock ジャパン）
※🔗リンク先は、各運用会社のHPにジャンプします
比較内容
- REIT（＝インカム資産）の現状は？
- 純資産総額
- 直近１年間の分配金、分配金利回り（税引前）
- 経費率（％）とトータルリターン（１年）
- eMAXIS Slim シリーズとの比較
※そもそもREITって何？という方は、次の記事をまず確認してくだい。
「３つのJ-REIT（東証REIT指数連動ETF）から毎月分配金を得る方法！？」🔗
まず結論
J-REIT指数連動ETF
（表１）J-REIT指数に連動するETF
※背景色は、分配月で配色しています。
J-REITは、円建てのインカム資産として、相対的に魅力的な商品です。
暴落時に仕込めた人は、高利回り＋値上がり益でオイシイ利益を手にしているはず。
引き続き、ほったらかし運用を続けたいですね。
S＆P先進国REIT、米国REIT
（表２）S&P 先進国REIT指数、米国REIT指数に連動するETF
【2515】は、日本を除く先進国の不動産に幅広く投資できるETFです。
【1659】は、米国の不動産に投資できるETFです。
分配利回りは、J-REITと比べ低めですが、先進国株式と比べ割安感が残っています。
参考：eMAXIS Slim J-REIT、S＆P先進国REIT
（表３）eMAXIS Slim シリーズのREIT投信
参考までにeMAXIS SlimシリーズのREIT投資信託と比較します。
分配金の繰り延べ効果を期待して、ETFではなく投資信託で積み上げるという手もありますね。
（各月次レポートおよびHPより作成）
REITの現状は？
REITの現状を確認します。
J.P.モルガン アセットマネジメントHP「Guide to the Markets」から資料を引用します。
マーカーで色付けした部分を確認してください。
- 米国REIT指数：コロナ前の水準を超えて、堅調。
- J-REIT指数：コロナ前の水準に届かず、軟調。
- 割安感：株式指数と比べ、J-REIT指数、米国REIT指数ともに、相対的に割安。
利回りとリスクの確認！
REITのリスクとリターンは次のとおりです。
マーカーで色付けした部分を確認してください。
【分配金利回り】
J-REIT：３.７％
米国REIT：２.９％
【変動制（リスク、年率）】
J-REIT：１９％
米国REIT：２５％
- 分配利回り：比較的高リターン。
- 変動性（リスク）：高リスク。
REITは、相対的に割安感あり。
資産クラスの特徴として、「ハイリスク・ハイリターン」。
といった感じですね。
純資産総額
J-REIT指数連動ETF
S＆P先進国REIT、米国REIT
ファンドの設定日を考慮しても、なかなかの純資産額があります。
引き続き、定点観測していきましょう。
直近１年間の分配金、分配金利回り（税引き前）
J-REIT指数連動ETF
S＆P先進国REIT、米国REIT
投資商品によって、分配金が出る時期が異なります。
そのため、分配月ごとに３色で色分けしています。
- 緑色：１月、４月、７月、１０月
- 水色：２月、５月、８月、１１月
- 橙色：３月、６月、９月、１２月
①、②、③を１種類ずつ購入すると、「低コスト」に「毎月分配金」を得ることが可能となります。
分配金については、減配する可能性はありますが、J-REITは約３％の分配利回りを維持しています。
約２０％の税金が引かれるので、実質分配利回りは２.５％程度ですね。
この利回りでも許容できるなら、引き続き積み上げていきましょう。
S＆P先進国REITと米国REITの分配金利回りは？
一日本を除く先進国REIT【2515】や米国REIT【1659】では、J-REITと比べて高い分配利回りは期待できません。
税引後の実質分配利回りは、１.５％程度です。
インカム資産としては、現時点では旨味のある対象とは言えません。
投資対象の分散という意味で、我が家では【2515】を少しずつ購入していきます。
経費率（％）とトータルリターン（１年）
J-REIT指数連動ETF
S＆P先進国REIT、米国REIT
【1476】i シェアーズ コア J-REITの経費率が、引き下げられました。
2022年２月より、【1476】の経費率が引き下げられ（税込）０.１７５％ → ０.１６５％とJ-REITファンドの中で最安値となっています。
それ以外のファンドの経費率も、低く抑えられています。
「緑色・水色・橙色」から３種類を買いそろえるのは手間ですが、毎月分配型投資商品１本を購入するよりも低コストで保有できるのが利点です。
リターンはコントロールできませんが、コストはコントロールできます！
「長期・分散・低コスト」が資産形成では、最重要キーワードです。
直近１年トータルリターンの意味は？
トータルリターンは、税引前分配金を再投資し、値上がり益も考慮した直近１年間の（計算上の）年率リターンを示しています。
実際には、分配金は課税されるので、あくまでも目安です。
J-REIT：約３％
先進国REIT：約３６％
米国REIT：約４０％
同期間の株式ETFとのざっくり比較
日本株式（TOPIX）：約２％（配当込み）
先進国株式（MSCIコクサイ）：約２６％（配当込み、円ベース、ヘッジ無し）
S&P500：約３０％（配当込み、円ベース、ヘッジ無し）
J-REITは、ここ１年間軟調です。
それに対して、先進国や米国REITは、大きく上昇したことが分かります。
今後はどう推移していくか、定期的に確認していきます。
eMAXIS Slim シリーズとの比較
不動産投資信託には、株式市場を通して購入するETFと、証券会社などを通じて購入する投資信託があります。
代表的なREIT指数に連動する投資信託は次の２つです。
eMAXIS Slim シリーズ（２つ）
【eMAXIS Slim 国内REITインデックス・ファンド】
【eMAXIS Slim 先進国REITインデックス・ファンド】
直近の運用状況は次のとおり
（SBI証券HP、運用報告書から作成）
【eMAXIS Slim 国内REITインデックス・ファンド】の特徴
特徴は次のとおりです。
- J-REIT指数（配当込み）に連動を目指す。
- 投資対象は、【2556】、【1476】、【1343】、【1488】と同じ。
- 総経費率は、ETFよりも高く「0.190％」（J-REITの投資信託の中で最低水準）
- 分配金は出ない（信託財産に留保される）。
インカム資産として位置付けられているので、分配金が出ない点が気になるところ。
つみたてNISAの対象になっていないので、特定口座で購入する必要があります。
【eMAXIS Slim 先進国REITインデックス・ファンド】の特徴
特徴は次のとおり。
- S&P先進国REIT指数（除く日本、配当込み、円ベース）に連動を目指す。
- 投資対象は、【2515】と同じ。
- 総経費率は、ETFよりも高く「0.330％」（先進国REIT投資信託の中で最低水準）
- 分配金は出ない（信託財産に留保される）。
こちらも分配金が出ない＆つみたてNISAの対象になっていない点は同じです。
REIT市場の規模が、株式市場や債券市場よりも小粒なので、キャピタルゲインをどこまで狙えるのか？という懸念点も。
我が家では、同じ指数に連動するETF【2515】を、より低コストで保有する方が好みです。
まとめ
いかがでしたか？
代表的な不動産投資信託（REIT・ETF）の直近の運用状況について、「３分で分かるインデックス・ファンドの推移」を紹介しました。
現在の状況は次のとおりです。
J-REIT指数連動ETF
S＆P先進国REIT、米国REIT
REITは、相対的に割安感あり。
資産クラスの特徴として、「ハイリスク・ハイリターン」。
実質分配利回りは、J-REITで２.５％程度、S＆P先進国REITで１.５％程度。
我が家では、リスク資産のうちREITについては、１０～１５％を維持することを目標としています。
REIT・ETFの分配金として、年間１２万円（月１万円＠計２,０００口）を目指してコツコツ積み上げていく方針です。
この記事が、皆さんの資産形成のお役に立てれば幸いです
では、良い資産形成を！
参考記事
金融庁が公開している【つみたてNISA対象商品の一覧表】は、「カネのなる木の苗木カタログ」です。
株式インデックス・ファンドを活用した資産運用は、最適解の一つですが、過去には苦しい時期もありました。
