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【資産運用】J-REIT・上場20周年！今後も欠かせない資産クラスの地位をキープできるか？
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こんにちは！ マメ助です。（Twitter@2020mamesukeFP）
今日は、上場して20周年となったJ-REITについて紹介します。
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岡三オンライン証券の公式サイトで次の記事が公開されています。
祝・J-REIT20周年、2020年代REIT市場50兆円を展望 −不動産投資に不可欠なアセットクラスに【高田レポート】
https://www.okasan-online.co.jp/news/spot/takata20210908/
今回はこの記事を紹介しつつ、J-REITは分散投資の対象として、価値のある資産クラスであることを確認していきたいと思います。
最後までご覧いただき、資産運用のヒントにしていただければ幸いです。
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そもそも、REIT(リート)とは？
REIT(リート)とは、アメリカで生まれた「Real Estate Investment Trust」を略したもので、実物の不動産に投資する投資信託の一つです。
REITは、多くの投資家から集めた資金で、実物の不動産（オフィスビルや商業施設など）を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
J-REIT（東証REIT）指数とは、東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄（約60銘柄）を対象にした指数（インデックス）です。
つまり、J-REIT・ETFへの投資は、「東京証券取引所に上場しているREITを丸ごと投資する」ことになり、株式や債券以外の資産クラスである不動産(REIT)への分散投資になります。
J-REITのメリットとデメリットは次のとおりです。（詳細は関連記事をご確認ください。）
メリット
- ハイリターン（好利回りが期待できる）
- 少額から不動産に分散投資できる
- 保有コストが低い
デメリット
- ハイリスク（価格のブレ幅が大きい）
- 株式や債券市場と比べ市場規模が小さく、資産運用の核になれない
では、REITの意味をおさらいしたところで、次は上場後20年経過したJ-REIT指数の推移とその魅力を確認してきます。
上場20年のJ-REIT指数の推移
（図１）は岡三オンライン証券の公式サイトから引用したJ-REIT指数の過去20年間の推移を示しています。
リーマン・ショックやコロナ・ショックを受け、たびたび暴落を経験して、現在は2,100ポイント前後で推移しています。
コロナ・ショックから１年以上かけてようやく、コロナ前の水準に戻ってきた感じです。
割安感はなくなりましたが、米国株のような割高感もありません。
さて、J-REIT指数の評価が高い理由は、「その高い分配利回り」にあります。
それも長期金利（10年国債利回り）と比較して高い水準を維持していることも重要なポイントです。
「（J-REIT分配金利回り）−（10年国債利回り）＝分配金スプレッド」が高評価の理由
（図２）は、冒頭で紹介した岡三オンライン証券のレポートの一部です。
グラフは、J-REITの過去20年の分配金利回り推移を示しており、長期金利（10年国債利回り）と比較し高い水準（約３％以上）をキープしていることが分かります。
この長期金利との比較した数値を「分配金スプレッド」といい、次のように算出します。
（J-REIT分配金利回り）−（10年国債利回り）＝分配金スプレッド
この分配金スプレッドの水準が３％を超えており、J-REITはインカム商品として現在の超低金利の中で優位性を発揮しています。
そのため、冒頭のレポートでもこの高分配金スプレッドも影響し、引き続きJ-REIT市場の規模拡大が期待できると解説されています。
この高い「分配金スプレッド」が、J-REITの高評価の理由です。
そのためJ-REITは、「円建てのインカム商品」としての資産クラスを確立してます。
個人投資家にとっても、分散という意味で欠かせない資産クラスになりそうですね。
引き続き市場拡大を期待して、ポートフォリオの一部に組入れます。
東証に上場されて20年が経つJ-REITですが、まだまだ株式市場と比べると、その市場規模は小粒なことに変わりありません。
そのため、資産運用の主力としては活用しにくいと考えられますが、資産クラスの分散という意味で、我が家ではJ-REITおよび日本を除く先進国REIT・ETFを、ポートフォリオの１０％～１５％までを目安に組み入れています。
ポートフォリオに入れる割合は、名著「ウォール街のランダム・ウォーカー」を参考にしています。
J-REIT・ETFの分配金の仕組みを考慮すると、資産形成期は”J-REIT・ETFから受け取った分配金をしっかり再投資すること”で、資産形成のメインエンジンである株式インデックス・ファンドのリターンを補完する”サブエンジン”として、しっかり機能します。
そして、退職後の資産活用期には、株式インデックス・ファンドを定率で取り崩すつつ、大切に育ててきたJ-REIT・ETFから引き続き分配金を得ることで、比較的安定したキャッシュ・フローを得ることができる可能性が高いと思われます。
我が家では、今後も少しずつJ-REIT・ETFの定期購入を続けていきますよ。
具体的にどんなJ-REIT・ETFに投資しているか知りたい方は、関連記事をチェックしてくださいね。
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関連記事
J-REITに投資するなら、東証ETFです。３つのJ-REIT・ETFに投資することで、毎月分配金を得ることが可能になります。
投資を継続するポイントは自身が取っているリスクの大きさをしっかり把握することです。
プロフィール
３０代会社員・医療技術系！
家計管理×投資エンジンをフル活用してお金の不安なく、ゆる～く・楽しく・暮らします！
モットーは「一人ひとりの幸せが、家族の幸せ！」
自家製野菜を育てる＆読書＆動物も大好き、家計財務の責任者！（CFO）
資産形成・家庭菜園・乗馬歴ともに１０年以上！
私たち家族の「お金・家族・趣味」の「体験と学び」を配信します！
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