2022.01.16

【REITファンドに投資するなら？】REIT指数連動ファンド（投資信託・ETF）の月次レポートを比較！？（2021年第４Q）

マメ助&ママ助のプロフィール

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こんにちは！　マメ助です。（Twitter@2020mamesukeFP🔗）

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代表的な不動産投資信託（REIT・ETF）の直近の運用状況について、「３分で分かるインデックス・ファンドの推移」を紹介していきます。

マメ助

忙しい人でもこの記事を見れば、３分で現在の状況が確認できます。

資産運用の参考にしてください。

比較商品

【東証REIT指数】

【2556】ONE 東証REIT🔗（アセットマネジメントOne）
【1476】i ｼｪｱｰｽﾞｺｱ J-REIT🔗（BlackRock ジャパン）
【1343】NF J-REIT🔗（野村アセットマネジメント）
【1488】ダイワ上場投信-J-REIT🔗（大和アセットマネジメント）

【S＆P先進国REIT（除く日本）指数、米国REIT指数】

【2515】NF S&P 先進国REIT🔗（野村アセットマネジメント）
【1659】i シェアーズ米国REIT🔗（BlackRock ジャパン）

※リンク先は、各運用会社のHPにジャンプします。（別タブで開きます。）

この記事で分かること

REIT（＝インカム資産）の現状は？
直近１年間の分配金、分配金利回り（税引き前）
経費率（％）とトータルリターン（１年）
eMAXIS Slim シリーズとの比較

※そもそもREITって何？という方は、次の記事を確認してくだい。

分かりやすく解説しています。

「３つのJ-REIT（東証REIT指数連動ETF）から毎月分配金を得る方法！？」🔗

マメ助

最後までご覧いただき、資産形成のヒントにしていただければ幸いです。

押せる目次→

まず結論
REITの現状は？
直近１年間の分配金、分配金利回り
経費率（％）とトータルリターン（１年）
参考：eMAXIS Slim シリーズとの比較
まとめ

まず結論

東証REIT指数連動ETF

各社月次レポートおよび公式サイトより引用。

マメ助

円建てのインカム資産として、東証REIT ETFは相対的に魅力的な商品です。

これまで愚直に投資を続けられた人は、高利回り＋値上がり益で円建て資産としては、そこそこの利益を手にしているはず。引き続き、ほったらかし運用を続けたいですね。

S＆P先進国REIT（除く日本）指数、米国REIT指数

マメ助

日本を除く先進国REITに、幅広く投資するなら、【2515】です。

分配利回りは、J-REITと比べ低めですが、株式と比べまだまだ割安感が残っています。

それにしても、直近１年間のトータル・リターンは凄まじい数値です。

投資信託（eMAXIS Slim シリーズ）のREIT商品

eMAXIS Slim J-REIT、S＆P先進国REIT

マメ助

参考までに、eMAXIS SlimシリーズのREIT投資信託と比較します。

分配金の繰り延べ効果を期待して、ETFではなく投資信託で積み上げるという手もありますね。

（各月次レポートおよびHPより作成）

REITの現状は？

まずは、REITの現状を確認します。

J.P.モルガンアセットマネジメントHP「Guide to the Markets」から参考になる資料を引用します。

Guide to the Markets🔗

赤色枠で囲った部分を確認してください。

東証REIT指数は、コロナ前の水準付近で停滞している。
米国REIT指数は、コロナ前の水準よりも上昇している。
一方、株式市場と比べ、東証REIT指数、米国REIT指数ともに、相対的に割安な状態が継続している。

また、REITの基本的なリスクとリターンは次のとおりです。

マーカーで色付けした部分を確認してください。

分配利回りは、東証REIT指数：３.５％、米国REIT指数：２.６％。
変動性（リスク）は、東証REIT指数：１９％、米国REIT指数：２５％。

マメ助

東証および米国のREITの価格はコロナ前に戻ってきたけど、株高のため相対的に割安感あり。

資産クラスの特徴として、「ハイリスク・ハイリターン」。

といった感じですね。

直近１年間の分配金、分配金利回り

分配金の出る時期で分けています。

投資商品によって、分配金が出る時期が異なります。

そのため３色で色分けしています。

緑色：１月、４月、７月、１０月
水色：２月、５月、８月、１１月
橙色：３月、６月、９月、１２月

ご覧の通り、①、②、③を１種類ずつ購入すると、「低コスト」に「毎月分配金」を得ることが可能となります。

分配金については、減配する可能性もありますが、J-REIT・ETFは今のところ（税引き前）３％程度の分配利回りを維持しています。

マメ助

ここから約２０％の税金が引かれるので、実質分配利回りは２.５％程度ですね。

この利回りでも許容できるなら、引き続き積み上げていきましょう。

一方、日本を除く先進国REIT指数に連動する【2515】や、米国REIT指数に連動する【1659】では、J-REITと比べて高い分配利回りは期待できません。

ママ助

税引き後の実質分配利回りは、１.２～１.５％程度ですね。

投資対象の分散という意味で、我が家では【2515】を少しずつ購入していきます。

経費率（％）とトータルリターン（１年）

経費率は低く、低コスト。

経費率は、どの商品も低く抑えられていますね。（0.17～0.22％）

「緑色・水色・橙色」から３種類を買いそろえるのは手間ですが、毎月分配型投資商品１本を購入するよりも低コストで保有できるのが利点です。

マメ助

リターンはコントロールできませんが、コストはコントロールできます！

「長期・分散・低コスト」が資産形成では、最重要キーワードです。

直近１年間のトータル・リターンは、S&P先進国REITと米国REITは、50％超！

一方、トータル・リターン（円換算）は次のとおり。

東証REIT ETFは、約２０％。
S&P先進国REIT（除く日本）は、約５０％。
米国REITは、約６０％（⁉）

2021年のS&P500種指数の直近１年間のトータル・リターンは約４５％（円換算）なので、先進国REIT（除く日本）や米国REITは、S&P500以上に値上がりした結果になりました。

マメ助

もちろん、今後も同じような傾向になるとは限りませんが、資産ポートフォリオの一部（10～15％程度）に、不動産投資信託（REIT ETF）を組み入れるのは、リスク分散としてはアリだと考えています。

参考：eMAXIS Slim シリーズとの比較

（SBI証券HP、運用報告書から作成）

不動産投資信託には、株式市場を通して購入するETFと、証券会社などを通じて購入する投資信託があります。

代表的なREIT指数に連動する投資信託に、「eMAXIS Slim シリーズ」の【eMAXIS Slim 国内REITインデックス・ファンド】、【eMAXIS Slim 先進国REITインデックス・ファンド】の２商品があります。

この２つの直近の運用状況は、（表６）のとおりです。

【eMAXIS Slim 国内REITインデックス・ファンド】

特徴は次のとおり。

東証REIT指数（配当込み）に連動を目指す
投資対象は、【2556】、【1476】、【1343】、【1488】と同じ。
純資産残高は、少し増加傾向。
総経費率は、ETFよりもやや高く「0.190％」（J-REITの投資信託の中で最低水準）
分配金は出ない（信託財産に留保される）

マメ助

純資産残高は、目安の100億円を超えてきそうです。経費率も低コストで悪くないと思います。分配金が出ない点（課税繰り延べ効果）は、評価が分かれるところ。

「つみたてNISA」の対象外なので、判断が分かれる商品ですね。

【eMAXIS Slim 先進国REITインデックス・ファンド】

特徴は次のとおり。

S&P先進国REIT指数（除く日本、配当込み、円ベース）に連動を目指す。
投資対象は、【2515】と同じ。
純資産残高は、増加傾向。
総経費率は、ETFよりも高く「0.330％」（先進国REIT投資信託の中では最低水準））
分配金は出ない（信託財産に留保される）

ママ助

純資産残高は100億円を超えて、順調に伸びています。分配金が出ない＆「つみたてNISA」の対象外である点は同じですね。

REIT市場規模が、株式市場や債券市場よりも小粒である点を考慮すると、キャピタルゲインをどこまで狙えるのか？という懸念はあります。

REIT商品は、投資信託よりも、同じ指数に連動するETF【2515】を低コストで保有する方が、個人的には好みです。

まとめ

いかがでしたか？

代表的な不動産投資信託（REIT・ETF）の直近の運用状況について、「３分で分かるインデックス・ファンドの推移」を紹介しました。

現在の状況は次のとおりです。

東証REIT指数連動ETF （再掲）

S＆P先進国REIT（除く日本）指数、米国REIT指数（再掲）

マメ助

米国市場の株高感のため、REIT商品はそこそこ相対的に割安感あり。

資産クラスの特徴として、「ハイリスク・ハイリターン」。

実質分配利回りは、東証REITで２.５％程度、S＆P先進国REITで１.５％程度。

我が家では、リスク資産のうちREITについては、１０～１５％を維持することを目標としています。

REIT・ETFの分配金として、年間１２万円（月１万円＠各２,０００口）を目指してコツコツ積み上げていく方針です。

この記事が、皆さんの資産形成のお役に立てれば幸いです。

では、良い資産形成を！

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最終的な投資判断は、各自で決めてください。投資は自己責任でお願いします。

参考記事

金融庁が公開している【つみたてNISA対象商品の一覧表】は、「カネのなる木の苗木カタログ」です。

https://vegetables-asstes.com/2021-0605/3325/

株式インデックス・ファンドを活用した資産運用は、最適解の一つですが、過去には苦しい時期もありました。

https://vegetables-asstes.com/2021-0713/4066/

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