2024.02.16

【資産形成】ポートフォリオで不動産(REIT)を活用する方法

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MorningStar.comで興味深い不動産投資信託（以下、REIT）に関する記事があったので、内容を紹介しつつ思ったことを記事にします。

今回紹介する記事はこちら→「How to Use Real Estate in Your Portfolio🔗」（新しいタブで開きます。）

この記事で紹介すること

メリットとデメリット
保有期間と資産配分の目安
我が家で購入しているREIT

最後までお読みいただき、資産運用のお役に立ててください。

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メリット・デメリットについて
- メリット
- デメリット
保有期間と資産配分の目安
我が家で購入しているREIT
オススメ書籍を紹介
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REITの特徴

メリット・デメリットについて

不動産投資というと、マンション１棟・１室保有と考えている人もいるかもしれません。しかし、個人投資家が利用できる不動産の中で最も流動性の高い投資先は、不動産投資信託（REITファンド）です。

このブログでもREITに関する記事をいくつか書いてあるので、参考にしてください。（新しいタブで開きます。）

「３つのJ-REIT（東証REIT指数連動ETF）から毎月分配金を得る方法！？🔗」

では、REITのメリット・デメリットを見ていきます。

メリット

①分散効果

分散効果を確認する最も簡単な指標は、相関関係（値動きの連動性）です。相関関係は、＋1～▲1の数値で表され正（プラス）になれば、相関関係は強い（値動きの連動性）が強いとされます。

2024 年１月末までの 3 年間においては、米国REIT指数と米国株式指数と 0.87 の相関関係でした。相関関係は強いとみることができます。

近年は、分散効果が低下していると記事では記載されています。しかし、相関関係は常に変動するため、時期によってはREITと株式市場と連動性が比較的低い時期もありました。

②特定の期間では株式よりも優れたパフォーマンスを発揮する可能性がある

REITの主な収益源は、家賃収入です。特にインフレ期では、不動産の家賃を引き上げることができるとされ、インフレ圧力に対するヘッジになる可能性があります。下の図のように、全体として、REITは長期にわたって平均を上回るリスクとリターンの両方を生み出してきました。

デメリット

最大損失率が株式よりも大きい

上の図は、1972年以降のREITと米国株式のリスク（Std Dev）と最大損失率（Max Drawdown）を比較したものです。最大損失率を見ると米国株式（▲50％）よりも、REITは大きく下落（▲68％）したことが分かります。

歴史的に、REITは 1990 年、2007 年と 2008 年の世界金融危機（リーマン・ショック）、2020 年初頭の景気後退（コロナ・ショック）など、痛みを伴う不況に見舞われてきました。最悪の四半期では、▲38.8％もの損失をくらっています。

REITとの付き合い方

保有期間と資産配分の目安

REITは、なかな癖が強く感じるかもしれません。しかし、ポートフォリオの多様性を持たせることが目的なら投資先の一つになります。次は、REITとの付き合いを見ていきます。冒頭記事の結論は次の３つです。

不動産投資において、REITが最も簡単な投資方法である
REITの保有期間は、少なくとも10年間
REITの保有比率は、５％～15％以内

③REITの保有比率が少ない理由として、REITの時価総額が株式市場より小さい点が挙げられています。REIT の時価総額は 2022 年時点で、世界全体で約1.9兆ドル（約285兆円）です。株式市場の時価総額は2022年時点で、世界全体で約94兆ドルなので、規模を比較すると株式市場と比べ、50分の1程度に過ぎません。

また、MSCIオール・カントリー（オルカン）等の広範な株式市場を対象とするインデックス・ファンドのほとんどには、REITの一部が含まれていることもその理由です。

そのため、REITを資産運用の軸（コア）にすることは、推奨されていません。資産配分のトッピングという位置づけです。REITに投資する場合は、参考にしてください。

まとめにかえて